Kosten einer Hausverwaltung
Was kostet eine gute Immobilienverwaltung?
Diese Frage ist sicherlich eine der interessantesten, wenn man in eine Eigentumswohnung oder gar ein Mietshaus investiert. Allerdings gibt es dafür keine einheitliche Antwort. Die Vergütung für den Verwalter ist hierbei stark abhängig von der Größe der Liegenschaft, dem Alter der Immobilie oder dem Miteinander der einzelnen Eigentümer sowie weiteren Faktoren. Grundsätzlich muss man für die Verwaltung von Eigentumswohnungen nach einer aktuellen Studie des Center of Real Estate Studies (CRES) in Zusammenarbeit mit dem Immobilienverband Deutschland (IVD) mit einer Vergütung von 29,75€ bis 47,60€ pro Monat und Einheit mit stark steigender Tendenz rechnen, bei kleinen Liegenschaften bis 5 Einheiten auch deutlich mehr.
Im Folgenden versuchen wir die Kosten einer Hausverwaltung einzuordnen und
Ihnen ein transparentes Bild unserer Kalkulation zu geben.
Was ist ein angemessenes Verwalterhonorar?
Wagen wir einmal folgendes Gedankenexperiment: Sie haben ein Aktiendepot im Wert von 250.000€ und besparen dieses regelmäßig mit einigen Sparplänen in monatlichen Raten. Die Bank nimmt hier üblicherweise eine jährliche Depotgebühr von 0,2% zzgl. Ausführungsgebühren von 1,00€ bis 5,00€ oder auch deutlich mehr pro Auftrag. So kommen schnell jährliche Gebühren von 600€ zusammen, im Monat sind das 50€. Doch was macht die Bank dafür? Der Aktienhandel ist komplett digitalisiert und standardisiert, die wenigsten Anleger suchen noch den persönlichen Kontakt und das Risiko liegt komplett bei Ihnen.
Übertragen wir das auf die Verwaltung von Immobilien, die für Sie oder Ihre Mieter ein Zuhause und für die meisten Eigentümer wohl die größte Investition ihres Lebensdarstellen. Eine durchschnittliche Wohnung von 75m2 kostet ebenfalls 250.000€. Dafür, dass Ihnen der (WEG-) Verwalter die komplette kaufmännische Verwaltung der Eigentümergemeinschaft, die Organisation sämtlicher Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum, die Kommunikation mit Miteigentümern, Mietern und Dienstleistern sowie Vieles mehr abnimmt?
Wären Sie wie bei einem Aktiendepot bereit, dafür 50 Euro zu bezahlen?
Denken Sie darüber einmal nach.
Wie kalkuliert ein Hausverwalter?
Auch dies ist neben der Liegenschaft stark von der Organisation und Kostenblöcken des einzelnen Verwaltungsunternehmens abhängig. Wenn wir davon ausgehen, dass die Verwaltung komplett digitalisiert ist, saubere Prozesse aufgesetzt hat und es keine größeren, planbaren Aufwände in der Liegenschaft gibt, so kann mit 25 Stunden fixem Aufwand pro Jahr pro WEG kalkuliert werden. Dies setzt sich wie folgt zusammen:
- 6h Buchhaltung der Liegenschaft
- 5h Vorbereitung, Durchführung und Nachbereitung der Eigentümerversammlung
- 2h Erstellung der Hausgeldabrechnung und Wirtschaftspläne
- 2h jährliche Begehung des Objektes
- 10h Kommunikation mit Eigentümern, Dienstleistern und Mietern
Wenn man hier einen realistischen Kostensatz (Personal, Miete, Lizenzen, KfZ usw.) von100 € netto pro Stunde ansetzt kommen wir grundsätzlich bereits auf 2500€ pro Jahr oder gut 200€ pro Monat zzgl. 19% MwSt., also 248€ brutto pro Monat. Wenn wir von einem durchschnittlichen Mehrfamilienhaus mit 6 Einheiten ausgehen (Studie: Das typische Mehrfamilienhaus in Deutschland), kommen wir bereits auf 41,32€ pro Wohnung und Monat. Über eine Gewinnmarge (üblicherweise 10-15%) haben wir hier noch gar nicht gesprochen. Hinzu kommen Sondervergütungen, etwa für die Begleitung von Sanierungsmaßnahmen, Vertretung vor Gericht oder auch Abwicklung von Versicherungsschäden.
Dieses Beispiel macht klar, das insbesondere kleine Gemeinschaften mit bis zu fünf Einheiten auch mit deutlich höheren Verwalterhonoraren rechnen müssen. Aus je mehr Einheiten eine Gemeinschaft besteht, umso günstiger wird dieser angenommene Fixkostensatz pro Einheit. So sind es bei unserem Beispiel bei einem 10-Parteienhaus schon nur noch 24,79€. Allerdings muss man auch beachten, dass sich dieser Fixkostensatz mit steigender Komplexität der Liegenschaft (bspw. Anzahl Eigentümer, Gewerbe, Denkmalschutz etc.) weiter erhöht.
Was kostet Domus Nicer Hausverwaltung?
Wir bei Domus Nicer Hausverwaltung versuchen für jede Liegenschaft und insbesondere auch für kleine Gemeinschaften da zu sein und ein passendes Angebot zu erstellen - nicht umsonst haben wir uns auf kleine WEGs mit 3 bis 15 Einheiten spezialisiert. Dazu kann gehören, dass wir uns nur auf die kaufmännische Verwaltung einer Liegenschaft konzentrieren oder insbesondere technische Aufgaben durch die Gemeinschaft selbst abgedeckt werden. Kommen Sie für ein konkretes Angebot gerne auf uns zu!